INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI

NA PYTANIE, CZY WARTO INWESTOWAĆ W NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM, MOŻNA ODPOWIEDZIEĆ SOBIE DOPIERO WTEDY, GDY POZNA SIĘ ZASADY RZĄDZĄCE TYM RYNKIEM.

Przed wydaniem znacznej kwoty na zakup mieszkania warto najpierw zastanowić się, czy możemy taką inwestycję sfinansować ze środków własnych i rodziny, czyli z oszczędności, czy też musimy na ten cel zadłużyć się w banku, czyli wziąć kredyt.

TANIO JUŻ BYŁO

Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania np. w Warszawie w 1993 roku wynosiła około 800 zł, a teraz jest to ponad 10 tys. zł. Jeśli odpowiednio dbaliśmy o kupiony w 1993 roku lokal, doglądaliśmy go, to nawet nie wynajmując go, zarobiliśmy bardzo dużo na zwyżce jego wartości. Jednak nie dzieje się tak z każdym lokalem. Zakładam, że dany lokal został na tyle dobrze zbudowany (najlepiej z cegły), że dziś nie grozi katastrofą budowlaną. Rachunek zdaje się być zatem prosty. Jednak ta sama sprawa przedstawia się inaczej, jeśli to samo mieszkanie lub dom kupiliśmy we wspomnianym 1993 roku za pożyczone pieniądze. Inflacja wynosiła wtedy 35 proc. rocznie i branie kredytów pod kątem zakupu mieszkania oznaczało płacenie zdecydowanie wyższych od inflacji, czyli kilkudziesięcioprocentowych, odsetek od zaciągniętego długu. Koszty pozyskania takiego lokalu byłyby jak na tamte czasy już po upłynięciu roku gigantyczne. Wynajem również by nam ich nie wynagrodził. Wniosek jest prosty: przy wysokiej inflacji i wysokich stopach procentowych kupuje się nieruchomości najlepiej za gotówkę, by uniknąć wysoko oprocentowanych kredytów.

POWRÓT DO PRZYSZŁOŚCI

Jak to krótkie spojrzenie w przeszłość ma się do chwili obecnej? Mamy teraz w Polsce najniższe w historii stopy procentowe w wysokości 1,5 proc. w skali roku, co skutkuje bardzo niskim oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych, wahającym się w zależności od banku i naszych zdolności negocjacyjnych od niespełna 3 proc. do 4. proc. w skali roku. Nic zatem dziwnego, że przy tak tanim pieniądzu coraz więcej osób decyduje się na kupno mieszkania. Jedni czynią tak, bo oprocentowanie lokat w bankach jest symboliczne, wycofują zatem z nich swą gotówkę, chcąc więcej zarobić na wynajmie i wzroście wartości mieszkania. Natomiast inni biorą nisko oprocentowane kredyty, bo nie mają gotówki i tylko tani pieniądz pozwala im kupić sobie własne mieszkanie lub drugie na wynajem. Takie osoby często korzystają z kalkulatora kredytu hipotecznego w celu obliczenia raty kredytu oraz wyboru najkorzystniejszej oferty. Ci pierwsi, kupujący za gotówkę, stosunkowo niewiele ryzykują. Jeśli deweloper wywiąże się ze zobowiązań, a budynek będzie solidnie zbudowany oraz w dobrej lokalizacji, zyskają zarówno na wynajmie, jak i na wzroście wartości mieszkania. Ale czy na pewno?

WSZYSTKO JEST ZMIENNE

Niestety nie na pewno. Trudno jest bowiem przewidzieć rozwój gospodarczy państwa i ceny mieszkań oraz najmu w przyszłości. Zyskają zapewne ci, którzy wyczuli i wykorzystali dobrą okazję i zaczęli inwestować w mieszkania np. w 2013 roku. Od tego czasu przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła o ok. 30 proc., osiągając obecnie wspomniane 10 tys. zł. A na czym polegała owa dobra okazja? Ano na tym, że wraz ze spadkiem stóp procentowych coraz więcej ludzi zaczęło zadłużać się, czyli brać kredyty na ich zakup, sprawiając, że popyt na ten towar rósł i jego cena także. Sytuacja ta trwa do dziś, ceny mieszkań wolno, ale dalej rosną, a kupujących jest wprawdzie mniej, ale nadal ich nie brakuje. Doświadczenie jednak mówi, że taka sytuacja nie może trwać w nieskończoność.

ZAKUP MIESZKANIA A DEMOGRAFIA
Polska wyludnia się, ale mimo to nadal opłaca się inwestować:
– w Warszawie, w Krakowie, w Rzeszowie.
Polska wyludnia się, dlatego bardziej
ryzykowne są inwestycje:
– w Łodzi, w Poznaniu, w Katowicach.

MIESZKANIE JAKO TOWAR

Wielu inwestujących w zakup mieszania, a w szczególności w zakup mieszkania na wynajem, zapomina bowiem, że mieszkanie jest towarem, który podlega podobnym wahaniom cenowym, podażowym i popytowym jak inne dobra. Sprzyjająca dziś inwestycjom budowlanym sytuacja nie gwarantuje, że takie samo, przyjazne otoczenie będzie np. za rok. Niskie stopy procentowe nie są dane raz na zawsze. W przypadku dalszego wzrostu inflacji i braku reakcji ze strony banku centralnego inwestorzy zaczną pozbywać się polskiej waluty, szukając lepszych, czyli pewniejszych i lepiej oprocentowanych, inwestycji (np. dolara amerykańskiego), a tym samym wartość złotego na rynkach zacznie spadać. By powstrzymać takie spadki, bank centralny będzie najpierw dokonywał interwencyjnego skupu polskiego złotego, a następnie będzie zmuszony podnieść stopy procentowe. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia w Turcji, gdzie wskutek szalejącej inflacji stopy procentowe z kilku procent rocznie urosły w ciągu kilku miesięcy do ponad 1300 proc., czyli do ponad 3 proc. dziennie! A wiadomo przecież, że wysokie stopy procentowe oznaczają zupełnie odmienną sytuację na rynku mieszkaniowym, czyli przypominającą tę z 1993 roku.

ILE METRÓW NA WYNAJEM KUPIĆ?
W Polsce czynszu nie płaci się od metrów
kwadratowych, lecz od liczby pokoi, dlatego
pod wynajem kupuje się mieszkania
małe, dwupokojowe do 38 m2. One są
najbardziej opłacalną inwestycją.

CZAS WYPRZEDAŻY

Mieszkania w Polsce raczej nie stanieją do poziomu cen sprzed trzydziestu lat, ale wskutek inflacji oraz wyższych stóp procentowych podwyższeniu ulegają oprocentowania kredytów oraz raty spłat kredytów już zaciągniętych. Pieniądz staje się drogi i wiele osób, które kupowało mieszkania na kredyt, spostrzeże, że nie stać ich na płacenie coraz wyższych rat. Ludzie ci zostaną zmuszeni do sprzedaży swych nieruchomości, by odzyskać zagrożoną płynność finansową. Mieszkanie nie jest jednak tak płynne jak dolar lub złoto i na kryzysowym rynku trudniej je sprzedać. Niektóre domy i duże metrażowo lokale czekają na swego nabywcę rok, dwa lub dłużej, a to oznacza zamrożenie kapitału. Mieszkania nie można też podzielić, czyli sprzedać tylko jednego pokoju, by poprawić swoje finanse. Zatem ceny mieszkań w takim nowym, nieprzyjaznym środowisku spadają, a za nimi z reguły podążają też ceny wynajmu. Osoby, które kupiły lokale za gotówkę, muszą w najgorszym scenariuszu liczyć się z dużym spadkiem wartości swych mieszkań, nawet poniżej poziomu sprzed kilku lat, i mogą uzyskiwać niższy czynsz z wynajmu. Takie osoby nie będą się jednak martwić tymczasowym spadkiem wartości swych lokali, wręcz przeciwnie – one najprawdopodobniej wykorzystają czas wyprzedaży, by kupować za gotówkę kolejne, taniejące mieszkania. Natomiast dla mocno zadłużonych właścicieli, którzy kupili nieruchomości na kredyt, taka sytuacja nie jest powodem do radości; może ona doprowadzić ich nawet do niewypłacalności i upadłości konsumenckiej, nie będą bowiem w stanie sprostać rosnącym dynamicznie ratom spłat zaciągniętego kredytu.

A MOŻE CONDOHOTELE?

Inwestycje w pokoje hotelowe typu condo dają na początku gwarantowaną stopę zwrotu w wysokości nawet 7 proc. rocznie. W dalszym czasie jest to uzależnione od obłożenia hotelu. Mimo to mnożą się takowe inwestycje, a niektóre z nich oferują już zyski rzędu 10 proc. rocznie! Zdaniem niektórych obserwatorów rynku, takie zyski powinny budzić naszą czujność, bo raczej nie są realne na dłuższą metę. Poza tym prawa do osobistego użytkowania lub też sprzedaży pokoju w tzw. condohotelu są trudniejsze niż sprzedaż mieszkania, którym możemy dysponować bez żadnych ograniczeń.

WIEDZA TAJEMNA

Warto też pamiętać, że inwestowanie w zakup mieszkań wymaga dość specyficznej wiedzy. Dotyczy ona nie tylko samego aktu zakupu sprawdzenie ksiąg wieczystych, hipoteki itd.), ale także oceny przyszłości takiego mieszkania, czyli jego lokalizacji. Chodzi tu zatem nie tylko o to, czy pod domem nie powstanie zamiast parku autostrada lub lotnisko, co obniża wartość nieruchomości, oraz jakie są szanse na nową linię metra w okolicy, dzięki której lokale zyskują na cenie. W XXI wieku trzeba patrzeć szerzej i kalkulować również ryzyka klimatyczne, choćby takie jak te w Wielkiej Brytanii, gdzie nad przepięknie położonymi rezydencjami i hotelami nadmorskimi zawisła groźba zagłady. Dzieje się tak wskutek podnoszenia się poziomu mórz, a co za tym idzie – podmywania klifów, na których owe nieruchomości są zlokalizowane. Rząd w Londynie szacuje, że w ciągu najbliższych 10 lat trzeba będzie ewakuować około 400 tys. domów oraz co najmniej milion ich mieszkańców, gdyż nieruchomości te znikną w morskich falach. Nie jest to prognoza, ale niestety pewnik. Nikt bowiem nie wierzy, że uda się w ciągu najbliższej dekady schłodzić klimat i zatrzymać zjawisko podnoszenia się mórz.

PRACA i ZAANGAŻOWANIE

Jeśli decydujemy się na zakup i wynajem naszej nieruchomości, musimy również pamiętać, że nie polega to tylko na inkasowaniu czynszu od najemcy i płaceniu podatków. Tu też potrzebna jest wiedza prawna, szczególnie w specyficznie polskiej sytuacji, w której prawo chroni bardziej najemcę niż właściciela. Warto zatem zadbać o podpisanie odpowiednich, chroniących nas umów (np. umowy wynajmu okazjonalnego), doglądanie nieruchomości, dbanie o jej ubezpieczenie, bieżące naprawy itp. Praca ta i zaangażowanie są wprost proporcjonalne do liczby posiadanych lokali. Nie oznacza to jednak, że należy obawiać się i unikać kupowania i wynajmowania mieszkań w Polsce. Trzeba tylko zdobywać na ten temat jak najszerszą wiedzę, bowiem posiadanie zaledwie kilku lokali na wynajem jest w stanie zapewnić nam niezależność finansową na całe życie, a może nawet stać się początkiem budowy rodzinnej firmy, zajmującej się najpierw tylko wynajmem, a później – kto wie? – może nawet budową nowych domów! Tak dorabiali się przecież majątku przodkowie obecnego prezydenta USA, Donalda Trumpa.

Urszula Dziewit-Gontowska

Artykuł zawiera link płatny do strony partnera.