W krajach rozwiniętych panuje zgodność co do tego, że prawo do dachu nad głową jest jednym z niezbywalnych praw człowieka. Jego brak uniemożliwia zaspokajanie podstawowych potrzeb i może powodować problemy społeczne. Polskę od lat charakteryzuje duży niedobór mieszkań. A jak sytuacja wygląda w Europie?
Według opracowanego przez Europejską Federację Kas Oszczędnościowo-Budowlanych raportu w 2013 r. 41,1% ludności państw Unii Europejskiej zajmowało mieszkania w domach wielorodzinnych, niewiele ponad jedna trzecia (34%) mieszkała w domach jednorodzinnych, a 24,1% w domach bliźniaczych (szeregowych). Z tego samego raportu wynika, że ponad jedna czwarta (27,3%) obywateli Unii Europejskiej zamieszkiwała lokale własnościowe obciążone kredytem lub hipoteką, natomiast ponad dwie piąte ludności (42,7%) zajmowało lokale własnościowe nieobciążone kredytem ani hipoteką. Z danych wynika również, że siedem na dziesięć osób (70%) w Unii mieszkało w lokalach własnościowych, natomiast 19% ludności wynajmowało mieszkania po cenach rynkowych. Pozostałe 11% korzystało z zakwaterowania o obniżonym czynszu lub bezpłatnego.
Podawanie uśrednionych danych dla całej UE powoduje jednak, że ukryte są znaczne różnice występujące między poszczególnymi państwami członkowskimi. Sytuacja ta dotyczy niestety również Polski. Wskaźniki dotyczące naszego kraju są pod względem polityki mieszkaniowej bardzo słabe – liczba mieszkań przypadająca na 1000 osób w Polsce to ok. 350, podczas gdy w Niemczech proporcje te wynoszą ok. 480/1000, a we Francji ok. 500/1000.
Kasy oszczędnościowo-budowlane
Ten sposób oszczędzania na mieszkania jest szczególnie popularny w Niemczech i Austrii. Według przywoływanej już Europejskiej Federacji Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, rachunki w tych instytucjach posiada około 60% wszystkich Austriaków oraz 37% Niemców. Właśnie w Niemczech na początku lat 30. XX wieku ukształtowały się zasady działania kas oszczędnościowo-budowlanych. Pierwszym krokiem było przyznanie klientom niemieckich kas oszczędnościowych preferencji podatkowych. Po 18 latach rząd RFN przyznał im z kolei specjalne premie.
Nie tylko państwowe dopłaty do oszczędności gwarantują sprawne funkcjonowanie kas. Ich zasada działania w Niemczech opiera się obecnie również na tym, że wpłaty oszczędzających finansują specjalne kredyty na cele mieszkaniowe. Klienci kasy, którzy zgodnie z umową zgromadzili już odpowiedni kapitał, mogą wypłacić oszczędności lub zaciągnąć kredyt na okres dwukrotnie dłuższy niż wcześniejszy czas oszczędzania. Stałe oprocentowanie takiej „hipoteki” jest bardziej atrakcyjne od stawek proponowanych przez banki komercyjne (m.in. ze względu na dobrą weryfikację klienta podczas okresu oszczędzania). Zgodnie z zasadą stosowaną w Niemczech taki kredyt z kasy finansuje ok. 20 procent wartości mieszkania; drugie 20 procent stanowią zaoszczędzone środki. Reszta kosztów zakupu jest pokrywana przez kredyt zaciągnięty w banku komercyjnym.
Kasy oszczędnościowo-budowlane, wzorowane na rozwiązaniu niemieckim, funkcjonują również w Czechach i na Słowacji. Rozwiązanie, wprowadzone zaraz po rozpadzie Czechosłowacji w 1993 r. szybko zyskało dość dużą popularność wśród obywateli obu państw. Podobnie sytuację na rynku mieszkaniowym chciały rozwiązać też Węgry i Rumunia – w tych krajach kasy oszczędnościowo-budowlane zaczęły funkcjonować stosunkowo niedawno (Węgry – 1997 r., Rumunia – 2004 r.), być może dlatego wyniki ich działania są znacznie gorsze.
Czy kasy to dobre rozwiązanie w Polsce?
Polityka mieszkaniowa nie jest elementem wspólnie prowadzonej działalności państw członkowskich UE, każdy kraj kształtuje ją indywidualnie, często jednak wzorując się lub korzystając z doświadczeń innych. Ostatnie zapowiedzi obecnej ekipy rządzącej w Polsce wskazują, że właśnie kasy oszczędnościowo-budowlane staną się jednym z podstawowych elementów długofalowej polityki mieszkaniowej. Ma to przede wszystkim pomóc ludziom młodym, gdyż to właśnie w tej grupie, ze względu na niskie dochody, problemy polskiego mieszkalnictwa są najbardziej odczuwalne. Dzieje się tak, mimo że (jak informuje portal Zmieniamy Miasto) Polacy bardzo interesują się nowymi mieszkaniami, a rządowe programy dopłat do mieszkań funkcjonują od wielu lat. Dane GUS za rok 2015 potwierdzają pozytywne sygnały – poprzedni rok był rekordowy dla deweloperów pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Z drugiej strony jednak ciągle aktualne są informacje o odsetku młodych Polaków (25-34 lata), którzy mieszkają ze swoimi rodzicami – wynosi on 44 procent, przy średniej dla krajów UE na poziomie 29 procent.
Przedstawiciele rządu, którzy postulują uruchomienie albo raczej przywrócenie kas oszczędnościowo-budowlanych w Polsce (takie instytucje zostały już utworzone na podstawie ustawy z 5 czerwca 1997 r., ale z różnych względów nie rozpoczęły działalności) powinni pamiętać, że te instytucje mają nie tylko zalety (np. dogodne warunki kredytów i zdolność do stabilizowania rynku mieszkaniowego). Działalność kas oszczędnościowo-budowlanych generuje niestety co najmniej dwa poważne ryzyka. Po pierwsze istnieje możliwość szybkiego spadku liczby oszczędzających (np. na skutek obniżenia premii). Z pierwszym ryzykiem związane jest również drugie – premie, jeśli nie zostaną właściwie ustalone, stanowić mogą bardzo duże obciążenie dla budżetu państwa.
Źródło zdjęcia: shutterstock
